א.
מבוא
מונחת לפני תביעתה של חברת בריט היי-טק השקעות בע"מ (להלן: "
התובעת") במסגרתה עותרת התובעת כנגד הנתבעות, גירון פיתוח ובניה בע"מ (להלן: "
גירון בניה") וגירון נכסי דלא ניידי ולנאמנות בע"מ (להלן: "
גירון נאמנות") (להלן ביחד: "
הנתבעות") לתיקוןהרישום בלשכת רישום המקרקעין לגבי שטח חכירה אשר, לטענתה, נרכש על ידה מהנתבעות, הנמצא בקומה הראשונה של בנין המיועד לפעילות עסקית וטכנולוגית הממוקם באזור התעשיה החדש בראשון לציון והמכונה בנין "היי טק 2" (להלן: "
הבנין"). בנוסף, התובעת תובעת מהנתבעות השבה ופיצוי של סכומי כסף המגיעים לה, לטענתה, מהן עקב הפרת חובותיהן כלפיה בשמשן כנאמנות מטעמה לצורך קבלת דמי השכירות המגיעים לה בגין השכרת שטחה היחסי שבבנין. התובעת אף עותרת לקבלת צו למתן חשבונות כנגד הנתבעות בקשר לניהולו של הבנין ותחזוקתו בהתייחס לתקופה המתחילה בחודש מאי 1993 ועד למועד הגשת התביעה, וכן לקבלת פסק דין המצהיר כי התובעת רשאית להגיש תביעות כספיות כנגד הנתבעות המבוססות על החשבונות והמסמכים שיומצאו על ידי הנתבעות בהתאם לפסק הדין שינתן בתובענה זו מבלי שתטען כנגדה טענת התיישנות בקשר לכך.
יצוין בקצרה כי לאחר מתן צו להגשת סיכומי הצדדים, עזב במפתיע את ישראל בא כוחן דאז של הנתבעות, וכתוצאה מכך נאלצו הנתבעות לשכור שירותיו של עורך דין אחר אשר נדרש ללמוד התיק מראשיתו. כתוצאה מכך, התארכו מועדי הגשת הסיכומים.
בנוסף, נעניתי לבקשת באי כוחן דהיום של הנתבעות להגיש תגובה קצרה לסיכומי התשובה שהוגשו מטעם התובעים, וכפועל יוצא מכך ניתנה לתובעים זכות תשובה קצרה לתגובה זו. לפיכך, גם מסיבה זו התעכבה הגשת סיכומי הצדדים.
ב.
רקע עובדתי
1. התובעת הינה חברה הרשומה בישראל אשר במרבית התקופה הרלוונטית להליך זה נוהלה על ידי
מר סולומון בריט. הנתבעות אף הן הינן חברות הרשומות בישראל. גירון בניה עוסקת במישרין, ובאמצעות חברות בנות, ביניהן גירון נאמנות, בפעילות בתחום הנדל"ן, ובעיקר בהשכרת נכסים, ובייזום, ניהול ואחזקה של נדל"ן.
2. ביום
5.5.1993 נחתם בין מר בריט, בעצמו או באמצעות חברה ישראלית שתוקם לצורך כך, לבין הנתבעות
חוזה מכר לרכישת מספר חדרים (המכונים בחוזה: "
UNITS" ויקראו להלן: "
היחידות") בקומה הראשונה של הבנין
בשטח כולל ברוטו של כ- 984 מ"ר. יצויין כי לטענת הנתבעות נחתם הסכם נוסף בין התובעת לחברה שלישית בשם ב.ס.ר חברה להשקעות בע"מ (להלן: "
ב.ס.ר") אשר רכשה מהנתבעות את הקומה הראשונה בבנין עוד בשנת 1987, ולגירסתן - ההסכם מיום 5.5.1993 הינו בעצם הסכם לניהול הבנין. על אף האמור, אין חולק שנציג הנתבעות,
מר
מיקי קפלוטו, הוא שהחתים את מר בריט על מסמכי המכר. רכישת היחידות מומנה על ידי הרוכשת באמצעות הלוואה מובטחת במשכנתא אשר נלקחה מבנק הפועלים בע"מ (להלן: "
הבנק").
יצויין כי בסמוך לרכישת היחידות בשנת 1993 העביר מר בריט את זכויותיו על פי הסכם הרכישה לתובעת. אין חולק כי כיום רשומה התובעת בלשכת רישום המקרקעין כחוכרת לתקופה של 999 שנה של שטח של
כ- 673 מ"ר נטו הנמצא בקומה הראשונה של הבנין.
3. בהסכם מיום 5.5.1993 הסכימו הצדדים כי גירון נאמנות תנהל את היחידות עבור רוכשת היחידות בתמורה לתשלום דמי ניהול בשיעור של 10% מהתמורה שתתקבל מהשכרת שטחי הבנין. כן נקבע מנגנון כללי של השכרה משותפת ("פול") לפיו כל בעלי היחידות בבנין ישכירו את יחידותיהן שבבנין באמצעות גירון נאמנות וזו, לאחר שתפחית את עלויות הניהול והאחזקה (לרבות עמלתה שלה), תחלק את דמי השכירות בין כל בעלי הזכויות ביחידות השונות. יצויין כי בהסכם זה אף נקבע כי חברת הנאמנות תנהל חשבון נפרד לצורך השכרת הבנין וכי כל בעל יחידה רשאי, בתנאים מסויימים, לפרוש מהפול.
ב.
תמצית טענות הצדדים
עיקר טענות התובעת
4. לטענת התובעת, הנתבעות לא ניהלו חשבון נפרד לכספי הפול, נהגו לשלם לה באחורים משמעותיים את דמי השכירות המגיעים לה, שילמו את דמי השכירות בחסר, בין היתר בשל חיוב משתתפי הפול בהוצאות שונות שלא היה מקום לחייבן בתשלומן, לא דיווחו באופן שוטף על מצב הבנין ולגבי ההתחשבנות הכספית המתיחסת להשכרת היחידות, וכל זאת - בניגוד למוסכם בין הצדדים (סעיפים 5 ו- 33 בכתב התביעה).
5. כן טוענת התובעת כי ביום 7.12.1993, חודשים ספורים לאחר חתימת עסקת הרכישה, נערכה פגישה בין מר בריט לבין נציגי הנתבעות במהלכה סוכם כי דמי השכירות ישולמו למר בריט בכל רבעון, וכי בכל רבעון קלנדרי יומצא למר בריט דו"ח שכירות רבעוני בו יפורטו נתונים פיננסיים לגבי הכנסות והוצאות הפול ברבעון החולף. לטענת התובעת, אף לאחר ההסכמות שהושגו בפגישה זו המשיכו הנתבעות לאחר בתשלום דמי השכירות המגיעים לה מהפול, ונמנעו מלמסור לתובעת דו"חות רבעוניים או כל מידע אחר ביחס למצב הפיננסי של הפול (סעיף 6 בכתב התביעה).
6. בסעיף 29 בכתב התביעה טוענת התובעת כי יש לחייב את הנתבעות לרשום על שמה בספרי מרשם המקרקעין שטח נוסף של כ- 69 מ"ר בגין שטח מסדרון אשר לטענתה נמכר לה גם כן בעת רכישת היחידות. לגרסתה של התובעת, שטח זה הופרד מהרכוש המשותף, והוא משמש בפועל כשטח עיקרי (כך על פי סעיף 2.3 לחוות דעתו של
השמאי טל אלדרוטי שצורפה לכתב התביעה כנספח לה').
7. בנוסף, טוענת התובעת כי חלקה בהכנסות הפול חושב על ידי הנתבעות באופן לא נכון ובצורה המקפחת אותה. לענין זה טוענת התובעת כי שטחו הכולל של הבנין שונה מהשטח שנקבע על ידי הנתבעות לצורך חישוב חלקה היחסי בפול, וכי בעוד שבתחילה חלקה בהכנסות הפול נקבע על ידי הנתבעות לשיעור של 14.14% הרי שהחל משנת 2003 ואילך חלקה בהכנסות הפול הוקטן לשעור של 14.05% בלבד. לטענת התובעת, ובהסתמך על פי חוות דעת שמאית שצורפה מטעמה לכתב התביעה, חלקה של התובעת בפול הינו למצער 15.35% (סעיפים 27 ו- 28 בכתב התביעה). בהקשר זה יצויין כי בסעיף 2 בסיכומיה טוענת התובעת כי חלקה בהכנסות הפול צריך להסתכם בשיעור של 15.19%.
8. בסעיף 32 בכתב התביעה נטען על ידי התובעת כי על אף שמההסכם שנחתם בין הצדדים ומנספחיו נובע כי הגג הינו חלק מהרכוש המשותף (בניגוד לחניון הבנין שהוחרג במפורש מהרכוש המשותף), הרי שבחוזה החכירה על פיו נרשמו הזכויות בבנין על שם בעלי הזכויות ביחידות השונות, ואשר נחתם על ידי הנתבעות בלבד באמצעות יפוי כח בלתי חוזר שניתן להן על ידי התובעת לצורך ביצוע הרישום, הוצא הגג מהרכוש המשותף
שלא כדין והושכר על ידי הנתבעות לחברה סלולרית כאשר הנתבעות גורפות את מלוא ההכנסות בגין השכרה זו מבלי לשתף בהן את יתר החברים בפול, לרבות התובעת.
9. עוד טוענת התובעת כי לנוכח העיכובים הממושכים מצד הנתבעות בתשלום דמי השכירות המגיעים לה היא לא הצליחה לעמוד בתשלומי ההלוואה מובטחת המשכנתא אשר קיבלה מהבנק. לפיכך, נקט נגדה הבנק ביום 25.10.2004 בהליכי הוצאה לפועל במסגרתם הגיש בקשה למימוש המשכנתא ולמכירת יחידותיה שבבנין לצד שלישי. ביום 26.9.2005 מונה
עו"ד גיל הירשמן ככונס נכסים על זכויות התובעת ביחידות שרכשה בבנין לשם מכירתן לצורך פרעון חובה לבנק. התובעת טוענת כי גם כונס הנכסים והשמאי מטעמו לא הצליחו לקבל מהתובעת מידע מספק ביחס ליחידותיה שבבנין, והנתבעות אף נמנעו מלהעביר ללשכת ההוצאה לפועל את רובם המכריע של דמי השכירות בגין התקופה שמיום 10.10.2005 ועד 21.6.2006 תוך הסתרת זכאותה של התובעת לדמי שכירות אלה. לטענת התובעת, מצב זה גרם לכך שההצעה היחידה לרכוש את יחידותיה שבבנין הוצעה לכונס הנכסים על ידי חברת גירון שכירות בע"מ, חברה בת של התובעת, ואף זאת - בסכום של 1,510,000 ש"ח שהיה סכום נמוך בהרבה, כך לגרסת התובעת, משווין האמיתי של יחידות אלה (סעיפים 9-12 בכתב התביעה).
10. בסופו של הליך התמחרות שנוהל על ידי כונס הנכסים הגיעו כונס הנכסים וגירון בניה (הנתבעת 1) להסכם בדבר מכירת יחידותיה של התובעת בבנין לגירון בניה בתמורה לתשלום מחיר של 1,810,800 ש"ח (400,000 דולר ארה"ב), וזאת - על אף שבהערכת השמאי שנעשתה מטעם כונס הנכסים שויין של היחידות נקבע לסך של 580,000 דולר ארה"ב במימוש מהיר. בהקשר זה נטען גם כי השמאי ציין במפורש כי הנתבעות לא מסרו לו את נתוני ההכנסות מהשכרת יחידות התובעת בבנין (סעיף 12 בכתב התביעה).
11. לטענת התובעת, במשך כל תקופת כינוס הנכסים היא פעלה לאיתור משקיע חיצוני שישקיע בה כספים באופן אשר יאפשר לה לפדות את המשכנתא. לטענת התובעת, בשלהי שנת 2005 היא ניהלה מו"מ עם חברת אינבסטלום הולדינגס ג.ע. בע"מ המוחזקת על ידי מר
עופר גפני (להלן: "
המשקיע") להצטרפותו כבעל מניות וכמשקיע אצלה. המשקיע אף הגיע להסכמות עם הבנק לפיה המשכנתא תפדה בסכום של כ- 1,800,000 ש"ח. אולם, לגרסת התובעת, לנוכח הסתרת התוצאות הפיננסיות של הפול על ידי הנתבעות, חזר בו המשקיע מהצעתו. לאחר שנמסרה לכונס הנכסים ההצעה הסופית של גירון בניה לרכישת יחידות התובעת שבבנין, הצעה אשר, כאמור לעיל, היתה נמוכה במידה רבה משווין כפי שנקבע בהערכת השמאי, ביקשה התובעת לפדות את המשכנתא ופנתה בשנית למשקיע. בפעם הזו, בהתחשב בנתונים חלקיים שהוצגו לו באשר לתשואה שניתן לקבל, הסכים המשקיע להשקיע כספים בתובעת באופן שיאפשר לתובעת לפדות את המשכנתא. אולם, בשלב זה, לנוכח הצעת מחיר משופרת שהגישו הנתבעות, דרש הבנק את פירעון
מלוא חובה של התובעת לבנק אשר הסתכם באותו זמן בסך של כ- 2,274,000 ש"ח. סכום זה שולם על ידי התובעת בנובמבר 2006. לטענת התובעת, עקב מעשיהן ומחדליהן של הנתבעות בהמצאת נתונים כספיים הנוגעים ליחידותיה שבבנין היא נאלצה לשלם לבנק סכום עודף של 474,000 ש"ח ביחס לסכום עליו הוסכם בינה לבין הבנק שנה קודם לכן לצורך פדיון המשכנתא (סעיף 15 בכתב התביעה).